Jeg kjøpte en leilighet i Hua Hin i januar 2014 som jeg nå ønsker å selge. Men jeg må først finne ut hva slags skatt jeg risikerer å få – både i Thailand og i Norge. Vet dere det?
Mvh. Leilighetsselger i Hua Hin
Svar: Skatt både her og i Norge
Når norske borgere har fritidsbolig i utlandet behandles disse skattemessig på samme måte som om de hadde ligget i Norge. Det er skattefritak på gevinst av salg hvis man har eid boligen og brukt den til fritidsbolig i fem av de siste åtte årene. Skal du kvalifisere for skattefritak i Norge må du altså vente halvannet år til med å selge.
Ifølge skatteavtalen med Thailand skal du betale skatt på salg av eiendom i Thailand, og har da rett på fradrag i Norge for skatt du har betalt i Thailand.
I Thailand er det også fem år som er grensen. Privatpersoner som har eid en bolig i over fem år slipper skatt på 3,3% (kalt Specific Business Tax). Men denne skatten må du altså betale hvis du selger leiligheten før januar 2019. Det er også avgifter som må betales. Det er transportkostnader på 2% av likningsverdien, samt en avgift kalt «stamp Duty» på 0,5% av salgssummen. Specific Business Tax på 3,3% regnes også ut fra salgssummen, ikke likningsverdien (unntak er de sjeldne tilfeller hvor likningsverdien er høyere enn salgsverdien). I tillegg kommer en mindre «Withholding Tax», som også er en skatt du burde kunne få fradrag for i Norge.
For øvrig er det en del salgsavtaler i Thailand hvor det står at kjøper og selger skal dele på alle utgifter ved salget, inkludert skatt for selger. Da blir det et annet regnestykke, og du ender opp med å betale ca. 3,5% totalt i skatter og avgifter, ikke nærmere 7%.
For å få fradraget ditt på den norske skatten må du fylle ut skjemaet «Fradrag i norsk skatt for skatt betalt i utlandet (kreditfradrag) for lønnsmottagere, pensjonister og personlig næringsdrivende» (RF-1147). Dette skal være et vedlegg til selvangivelsen. Du må da naturlig nok dokumentere hvor mye skatt du har betalt av gevinsten. Er du i tvil om noe av dette kan sikkert likningskontoret ditt gi svar på spørsmål.
Tap ved salg av eiendom i utlandet er for øvrig fradragsberettiget kun hvis gevinsten ville vært skattepliktig.
Når det gjelder likningsverdi, så er den i Norge ofte satt til omtrent 25% av markedsverdien. Her i Thailand varierer dette sterkt, men likningsverdien er ofte høyere enn i Norge, et sted mellom 50 og 80% av markedsverdi. Likningsverdi justeres hvert fjerde år i Thailand.
Hvis du har hatt leieinntekter på bolig i utandet skal dette også rapporteres til norske skattemyndigheter. Dette regnes som kapitalinntekter og skal oppgis på selvangivelsen.
Hvis du har latt være å rapportere slike inntekter kan du vurdere det som kalles «frivillig retting», eller skatteamnesti. Da unngår du tilleggsskatt og eventuell politianmeldelse for inntekter og formue i utlandet som tidligere ikke har vært oppgitt i selvangivelsen.
(© Thailands Tidende. Utgave 7/2017 – 1. juli 2017)
