I fjor ble det vedtatt en ny thailandsk lov om rettslige forhold i leilighetsbygg som er godkjent som condominium.
Av: Kamnod Soponvasu, Thai Legal & Associates
Den nye loven trådte i kraft 5. juli 2008. Den gamle loven som var i bruk i over 30 år var urettferdig for seksjonseiere og har gitt store fordeler til de som har sittet i byggenes ledelse.
Ofte oppstår det problemer som overpriset fellesavgift, tilbakehold av regnskap eller at fellesarealet blir brukt til annen næringsvirksomhet. Likeledes har det ikke vært lett for sameiet å kreve fellesavgiften fra seksjonseiere eller saksøke eiere som driver ulovig utbygging, fasadeendring og andre ting som kan være til sjenanse for andre i bygningen.
Det har også vært vanskelig å innkalle alle eiere til årsmøte. Det er nemlig en plikt for styret i sameiet å innkalle til et møte en gang i året, og i spesielle situasjoner må de innkalle til en ekstraordinær generalforsamling. Disse to kravene har ofte blitt oversett av både sameiet og seksjonseiere, eller rett og slett droppet fordi det er for få eiere som møter opp.
For å gjøre dette lettere har den nye loven redusert kravet om fremmøte for å gjøre en generalforsamling beslutningsdyktig. Tidligere var kravet 51% fremmøte, nå er det 26%.
De viktigste punktene i loven:
1. Det som tilbys som felles areal og fasiliteter skal sameiet vedlikeholde. Felles fasiliteter inkluderer felles svømmebasseng, hage og vestibyle og skal vedlikeholdes i samsvar med den plantegning som var levert på Landkontoret og det som var vist i prospekt og brosjyrer for prosjektet.
2. Den gamle loven hadde ingen bestemmelse om inkasso på ubetalte fellesavgifter. I den nye ordningen settes det nå en tidsperiode for sen innbetaling på 6 måneder og det skal deretter beregnes en rente på 12% p.a. for disse månedene. Dersom man ikke har betalt fellesavgift innen 6 måneder blir renten 20% p.a., og vann og strøm skal deretter stenges.
3. Sameiet er forpliktet til å gi bekreftelse på at seksjonseiere ikke skylder noe til fellesskapet innen 15 dager fra forespørsel. Denne bekreftelsen kreves ved salg av leilighet.
4. Sameiet er forpliktet til å føre månedlig regnskap og det skal gjøres tilgjengelig for alle seksjonseiere. Månedlig regnskap må vises innen 15 dager etter månedens slutt, og utskriften av regnskapsførselen skal være tilgjengelig for alle seksjonseiere i minst 15 dager. Dersom sameiet ikke følger denne forskriften, skal det utstedes bøter på 50,000 baht og forsinkelsesgebyr på 500 baht per dag.
Den nye condominiumloven er ment å skape rettferdighet for eierne og setter dermed større krav til sameiet, spesielt de forpliktelsene de står overfor som har vært dårlig spesifisert i den gamle loven.
(Pattaya Tidende utgave 5/2009 - 7. mars 2009)
