På under to år har Roger Karlsson blitt en sentral figur i eiendomsmarkedet i Pattaya. Den tidligere børshandleren har investert store summer i oppbygging av sitt meglerfirma A+ Property. I tillegg har han selv kjøpt hele 120 leiligheter.
Roger Karlsson (40) startet sitt firma A+ Property i januar 2013. Han hadde en engelsk partner i starten, men nå eier han geskjeften alene. Svensken hadde feriert i Thailand – nærmere bestemt i Phuket – før, men kom til Pattaya først i oktober 2011. Han møtte sin nåværende kone og hadde planer om å kjøpe noen leiligheter som investering. Han sendte likelydende e-poster til ti eiendomsmeglere i Pattaya. Tre dager senere hadde han kun fått tre svar. Dette var så sjokkerende for forretningsmannen at han der og da bestemte seg for å gå inn i eiendomsbransjen i Pattaya.
Solgte datafirma, ble trader
Karlsson begynte å legge seg opp en formue da han solgte et IT-firma i Sverige i år 2000. Han var overarbeidet og havnet på sykehus. Derfor bestemte han seg for å si farvel til IT-bransjen og selge firmaet. Etter dette har han drevet med børshandel, mest innen gull og andre metaller. Han pendlet fast til New York i to år før han kom til Pattaya. På spørsmål fra oss sier han at han nå eier 120 kondoleiligheter i Pattaya. Så i tillegg til å være megler er han også investor og utleier. En av forretningsideene er nå å love sju prosent utleieavkastning i to år til kjøpere av leiligheter.
– Bangsaray fortsatt billig
– Men når skal du bli utbygger selv, da?
– Jeg må innrømme at jeg legger planer, sier Karlsson. – Men jeg trenger mer erfaring. Jeg regner med at jeg starter med utbygging om et par år.
Karlsson innrømmer at han allerede har investert i land. Han mener land nå er for dyrt i nærheten av Pattaya sentrum og har kjøpt nærmere Bangsaray. Hvorvidt han bygger leiligheter eller en resort har han ikke bestemt seg for ennå.
Karlsson sier at en av de få gjenværende strandtomtene i Wongamat nå er til salgs for 150 millioner baht pr rai. Han forteller at syd for Jomtien Beach kan man fortsatt få strandtomt til 40 millioner pr rai. På Jomtien Beach Road antar han at prisen kan ligge på ca. 45 millioner pr rai.
Eierskap via firma
Karlsson sier at omtrent halvparten av de 120 leilighetene eies i hans eget navn. Resten eies via firmaer. Dette er bevisst, siden man slipper å betale transaksjonsavgifter og skatt når man selger en leilighet som eies via et firma. Da overfører man bare eierskapet av firmaet til kjøper og ferdig med det.
– Vi har lest nyhetsmeldinger om at militærjuntaen skal vurdere dette med utenlandsk eierskap av eiendom via opprettelse av firma. Hvordan ser du på dette?
– Jeg har lagt merke til det, men kan ikke se hva myndighetene kan gjøre på dette tidspunktet. De har jo tillatt at dette skjer. Jeg forstår at thaiene ser alvorlig på at utlendinger investerer i landområder via firmaer, men å kjøpe en kondo via et firma kan jeg ikke forstå at skal være noe stort problem.
Enorm markedsføring
Roger Karlsson har investert store summer i markedsføring. Det har vært viktig for så raskt å kunne skaffet seg den posisjonen firmaet har. Med nedgangen i turismen og militærkuppet i år har det vært veldig tøft i eiendomsbransjen, og Karlsson sier at mange erfarne firmaer sliter.
– Vi ville ikke ha lykkes uten denne markedsføringen, sier han.
A+ Property ser man rundt hele Pattaya. De har stands på kjøpesentre som Big C og Mike. I høysesongen skal de også ha en stand på Central Festival. Prisen der er 300.000 baht pr måned, forteller Karlsson. Han sier det er dyrt men nødvendig å være til stede.
Eiendomssenter på Sukhumvit
En av forretningsideene til Karlsson er å samle ulike eiendomsutviklere under ett tak på et Exhibition Center rett nord for Underwater World på Sukhumvit. Her finnes mange av de store og erfarne utviklerne i Pattaya.
– Det er mange vestlige folk som har drevet lenge i eiendomsbransjen i denne byen. Hvordan ser de på at en ung, nyankommet svenske slår seg opp på denne måten?
Karlsson ler godt: – Jeg har stort sett blitt godt mottatt. Unntaket er noen nordiske utviklere, sier han, uten at han vil røpe hvilke utviklere dette dreier seg om.
Russerne styrer
Eiendomsbransjen i Pattaya hadde hatt noen stusselige år i det siste hvis det ikke hadde vært for russerne. Det er nå skilt på russisk hos alle utviklere, og også på senteret til A+. Karlsson sier at han har en ukrainsk medarbeider som tar seg av henvendelser fra Russland. Når vi intervjuer Karlsson er denne medarbeideren hjemme i Ukraina. Han er aktiv i selvstendighetskampen der. Vi spør Karlsson om ikke dette kan virke hemmende på kontakten med russiske leilighetskjøpere, men han bare smiler og sier at det ikke har vært noe problem.
– Selv om en del russere snakker engelsk, vil de ikke gjøre noen handel på engelsk. De foretrekker russisk og å handle med folk som snakker russisk.
Karlsson kan fortelle at flere russere den siste tiden har avbestilt leiligheter. De klager på at det er vanskelig å føre penger ut av Russland, og skylder på vestlige sanksjoner.
Karlsson sier at de har i snitt seks Walk In-kunder pr dag på Sukhumvit. Han er fornøyd med dette tallet, spesielt siden det er lavsesong. Eiendomsbransjen er avhengig av slike kunder. Selv om mange tar kontakt via websider og e-post så er Walk In en viktig del av virksomheten.
– Nedtur på Pratamnak
Karlsson har stor tro på markedet på Wongamat Beach. Det er fordi det er veldig lite ledig land igjen der, slik at det ikke er så stor sjanse for metning i markedet. Pratamnak Hill, derimot, har han mindre tro på:
– I løpet av de neste 18-24 månedene vil prisene på Pratamnak måtte bli presset nedover. Det er over 20 prosjekter under bygging i dette området nå, i tillegg til alle som er der fra før. Dette må føre til en metning i markedet, sier Karlsson.
Hans syn på eiendomsmarkedet er at hele østkysten av Thaibukta vil bli utbygget, noe ala det som har skjedd på Gullkysten i Australia og i Florida. Spesielt når det kommer høyhastighetstog blir det attraktivt her. Og da er det området sydover fra Pattaya som blir klondyke, med økte priser i Na Jomtien og Bangsaray i første omgang.
Sentrum populært for utleie
– Åtte av ti kunder hos oss ønsker å leie i Pattaya sentrum. Disse er her normalt 2–4 uker, sier Karlsson. – Spesielt nye City Garden, rett øst for Second Road, er populært.
De som kommer for flere måneder av gangen velger gjerne steder litt utenfor bykjernen.
Karlsson har også vært i kontakt med SC Assets, eiendomsfirmaet til Thaksin-klanen som nå satser stort med Centric Sea på Pattaya Second Road nord for Central Road. De har det motsatte problemet enn andre utbyggere i Pattaya: De klarer kun å selge til thaier. Mens andre utbyggere har problemer med å fylle kvoten på 51 prosent thaier, har Centric ifølge Karlsson, allerede solgt nærmere 40 prosent til thaier, men kun 2 prosent til utlendinger. De to høyblokkene vil CS Asset selge selv, men lavblokka bakenfor har A+ fått slippe til med, som eneagent i Pattaya.
Karlsson har også satset i barbransjen i Pattaya. Han eier nå sammen med kona tre barer på Beach Road, like ved krysset med Central Road. Også i den bransjen har det vært nedgang grunnet militærkuppet. Strikte regler om åpningstider, alkoholsalg og alkoholreklame har gjort det vanskelig i det siste.
(Thailands Tidende utgave 8/2014 – 1. oktober 2014)
